По соглашению сторон залог в силу закона в пользу продавца не возникает

Краткое содержание:

Советы юристов (обновлено 14.09.2020)

1) Если расчет за участок проходит в полном объеме до подписания договора, надо ли прописывать в дкп, что залог в пользу продавца не возникает? Обязателен ли такой пункт в договоре при полной оплате?

1.1.

Нет, такой пункт в договоре при его полной оплате не обязателен. Но для подтверждения оплаты до подписания договора, в целях самостраховки необходимо от продавца получить расписку в получении полной суммы денежных средств именно за продажу участка.

2) Как следует поступить? При покупки квартиры в 2012 г. юстиция поставила обременение на квартиру в пользу продавца, хотя в договоре купли-продажи есть пункт:”Право залога у продавца на выше указанную квартиру не возникает”. Об этом обременении мы узнали только сейчас, когда собрались на сделку по продаже квартиры. Времени на судебные иски у нас нет. Продавец, у которого мы покупали квартиру переехал в другой регион, связи с ним мы не имеем. Спасибо!

2.1.

В связи с чем обременение? Не прошла оплата по договору в полном объеме?

3) При покупке дома с использованием материнского капитала, можно ли указать в договоре, что право залога в пользу продавца не возникает?

3.1.

Да, стороны могут договориться о таком условии в договоре купли-продажи под средства материнского капитала, когда право залога в пользу продавца не возникает.

4) В договоре купли-продажи указано, что деньги за квартиру выплачиваются продавцу после подписания договора и передачи всех необходимых документов в регистрирующий орган. Регистратор в регпалате сказал, что раз в договоре нет пункта о том, что залог квартиры в пользу продавца не возникает, то такой залог возникает автоматически. Даже если деньги получены и имеется расписка продавца, что претензий по оплате не имеет. Прав ли регистратор?

4.1.

Да, прав. Если оплата не произошла до подачи документов на регистрацию, в свидетельстве о праве собственности будут указаны обременения.

4.2.

Инна, здравствуйте! Да, регистратор прав. Обычно, все-таки, передавать деньги ДО гос. регистрации перехода права собственности – глупость.. Но если деньги переданы либо находятся в банковской ячейке – то в первом случае, нужно так и написать в договоре, что деньги переданы. В ячейке – что деньги передаются в течение одного дня (например) после гос. регистрации. И о втором случае прописывается пункт о том, что право залога у продавца не возникает. Вам лучше обратиться для сопровождения сделки КП к СВОЕМУ юристу (не к маклерам..). С уважением, Харченко О.В.

4.3.

Инна, на Ваш доп. вопрос: стороны договорились, что, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, право залога у Продавца не возникает. С уважением, Харченко О.В.

5) При расчете за квартиру с рассрочкой, оплатой после регистрации договора и права, в этом случае возникает залог в пользу продавца. А если оплата происходит с помощью банковской ячейки договор и регистрация права происходит одноэтапной? Право собственности на недвижимость переходит без обременения?

Фактически же передача денежных средств ещё не произведена…

5.1.

Как хотите, по согласию между продавцом и покупателем. Если не хотите, чтобы квартира была в залоге, то надо указать это в договоре.

5.2.

Вопрос окончательной оплаты при заключении договора купли-продажи квартиры является одним из сложных, если в договоре подробно не указаны все его условия. В сожалению, были случаи, когда в договоре указывали, что банк выдаст деньги из ячейки только в том случае, если одновременно в банк придут и покупатель и продавец. Но покупатель, получив документ в Управлении Росреестра и фактически получив ключи от квартиры, по тем или иным причинам, не являлся в банк (и такое бывало). В этом случае, продавцу приходилось обращаться в суд. Вам ничего не мешает, указать в договоре, обременение, про момент полного выполнения обязательств – после получения денег и составления акта приема-передачи. Посоветуйтесь с риэлтором, юристом, адвокатом. Необходима помощь – обращайтесь.

6) Что означает для продавца квартиры по ипотеки следующий пункт указанный в договоре купли-продажи квартиры по соглашению сторон настоящего договора, залог в пользу продавца в соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ, в связи с неполным расчетом по предстоящей сделке не возникает.

Спасибо. Елена.

6.1.

Елена этот пункт означает что при определенных условиях задержка выплаты и т.д. квартира становится как бы залогом у продавца. В вашем случае этот эти условия отменены договором.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос – позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Администратор печатает сообщение

Источник

Ольга г. Наро-Фоминск 22.10.2013, 11:54

Объясняя тем, что возникает ипотека в силу закона, и мы ее должны оформить. На этот счет я не согласилась с ней, и решили в Договоре написать, что ипотека в силу закона не возникает. Правильна ли будет формулировка в Договоре КП: Квартира не приобретается за счет кредитных, заемных средств, в том числе с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации. Не приобретается в рассрочку. Средства материнского (семейного) капитала не являются таковыми, и принадлежат ПОКУПАТЕЛЮ на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал и подлежат выплате ПРОДАВЦУ на основании заявления ПОКУПАТЕЛЯ в ГУ УПФ РФ. По Соглашению СТОРОН ипотека в силу закона не возникает. Исходя из п. 1 ст.432 главы 28 ГК РФ договор купли-продажи считается заключенным, если СТОРОНЫ в требуемой форме достигли соглашения по всем существенным условиям.

Да все правильно добавляйте пункт договора. Обычно звучит примерно так:

Стороны пришли к соглашению о цене в размере_______.

Расчет между сторонами будет произведен полностью после государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю посредством использования средств МК и денежных средств заложенных сторонами в банковскую ячейку. При этом Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 залог у Продавца на квартиру не возникает.

1 ст. 77 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” № 102-ФЗ от 16.07.1998 гласит, что квартира, приобретенная с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

У вас ипотека в силу закона возникает, поскольку квартира остается в залоге у продавца до полной ее оплаты, а выплата средств мат. капитала – дело не быстрое. Чтобы ипотека не устанавливалась, в договоре пишите “Стороны пришли к соглашению о том, что ипотека в силу закона на квартиру не устанавливается”.

Похожие вопросы

Наталья г. Сургут 21.12.2015, 13:23

Заключите договор купли продажи, в нем предусмотрите порядок и сроки внесения денег.

Людмила г. Брянск 30.10.2019, 21:45

Я продаю квартиру, с документами всё замечательно, все выписаны. Но покупатель предлагает оплатить 50% стоимости сразу, а оставшиеся вносить равными долями на 2 месяца. Чем это опасно для меня (продавца)? Как правильно оформить сделку?

уважаемая Людмила!

При заключении любой сделки с недвижимостью больше всего рискует именно покупатель своими деньгами, а не продавец недвижимости. Это давно и многим известно.

В вашем случае Вы можете рисковать только нервами, так как в случае неисполнения покупателем своих обязательств по оплате за купленную квартиру, Вы спокойно можете на основании статей 3, 131 ГПК РФ иск в суд о взыскании с него денег с % на основании статьи 395 ГК РФ.

Но лучше заключить договор купли-продажи квартиры с условием, что покупатель квартиры сразу после заключения договора оплачивает деньги продавцу за квартиру.

Удачи Вам.

Подписан ДКП квартиры в рассрочку. Попал на чёрных риэлторов. Деньги во время не уплатили. Получил только 37%. Написал з-е о приостановлении и потом о прекращении гос регистрации. Расценили как уклонение, хотя квартиру Покупатель сам не принимал, а доверенность и договор поручения риэлтору составил задним числом. Решение в пользу Покупателя. В апелляционном порядке моя жалоба оставлена без удовлетворения. Как быть и какова перспектива пересмотра дела в кассационном порядке? Возможность ВУД за фальсификацию док-в по гр. делу? Есть ли смысл оспаривания Акта приёма-передачи квартиры?

Взыскивайте оставшуюся сумму через суд.

А по сути вопроса – в рамках сайта ответить невозможно. Документы требуется изучать. Обращайтесь к реальному адвокату/юристу.

Всего доброго.

Людмила г. Петрозаводск 20.05.2017, 20:15

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

Консультант Плюс: примечание.

Изменение или расторжение договора по данному основанию влечет последствия, предусмотренные частью 5 ст. 453 настоящего Кодекса.

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Если покупатель не будет исполнять условия договора купли-продажи, вы имеете право обратиться в суд и потребовать расторжения договора.

Если покупатель будет против, тогда только в судебном порядке. Вы должны будете вернуть все денежные средства, плюс убытки, которые понес покупатель.

уважаемая Людмила.

Вы задали юристам очень важный для себя юридический вопрос, надеясь получить от них более полные разъяснения с ссылками на нужные нормативные акты, а не краткие ответы без ссылок на нормативные акты.

Во-первых, при чем тут форс-мажорные обстоятельства, если речь у Вас идет о не полной оплате покупателем продавцу за купленную им квартиру?

Во-вторых, по данному вопросу существует различная судебная практика. Так, например Верховный Суд указал, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ. Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Однако есть и иная позиция судов, в соответствии с которой, в ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены, правовые последствия неисполнения данной обязанности иные. Исходя из положений ч.2 ст.450, п.4 ст.453, п.3 ст.486 ГК РФ неисполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи влечет возникновение у продавца права требовать уплаты стоимости товара и процентов, а не расторжения договора.

Также суды указывают, что если согласно договору купли-продажи жилого помещения продавцу не предоставлено право требовать от покупателя возврата переданного по договору имущества, в том числе в случае нарушения покупателем обязательств по оплате его стоимости, то иск продавца о расторжении договора, возврате жилого помещения, прекращении права собственности покупателя на помещение не подлежит удовлетворению.

Знать свои права и обязанности, установленные нормативными актами, это хорошо, но лучше уметь пользоваться ими на практике с пользой для себя, а не наоборот.

В этом может помочь разобраться более подробно конкретный юрист, в т.ч. с этого сайта по договоренности, после получения от Вас более полной и нужной информации по этому вопросу и (или) копий относимых документов.

Удачи Вам.

Планируется покупка квартиры в рассрочку и интересует следующие моменты. Есть ли возможность прописать пункт в договоре, согласно которому в случае смерти продавца ежемесячные платежи прекращаются и с квартиры снимается обременение. Так же интересует вопрос об особенностях дальнейшей выписки прописанных жильцов, которые фактически в квартире не проживают, среди них несовершеннолетний ребёнок с матерью, фактически они проживают в другой квартире вместе с отцом ребёнка, мать и отец зарегистрированы в браке, квартира в которой они проживают в собственности отца ребёнка. Какие требуются шаги для выписки через суд?

1. Невозможно прекращение ежемесячных платежей, они перейдут наследникам.

2. Иск в суд потребуется о выписке.

В случае смерти продавца применяются нормы права, регулирующие принятие наследства. То есть, стороной по договору становятся наследники. После того, как станете собственником – без проблем прекратите регистрацию всех посторонних (только если они не были зарегистрированы на момент приватизации). Для детальной консультации обращайтесь к адвокату.

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

Марина г. Москва 22.07.2019, 16:27

Заключаем договор купли-продажи квартиры в рассрочку (я продавец)! Вопрос: покупатель далеко в возрасте, что, если за то время, которое отводится на выплату рассрочки, с человеком чего-нибудь случится и договорные обязательства не будут исполнены, как мне не остаться и без денег и без квартиры?

Если вы переживаете за деньги и квартиру, вы можете дополнительно, в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя оформить залог на квартиру, залогодержателем которой будете выступать вы.

При покупке в рассрочку у вас возникает залог в силу закона на квартиру до момента полной оплаты (ст. 489 ГК РФ). Росреестр вносит запись о наличии обременения автоматически.

для того чтоб Вы не остались без денег и без квартиры, нужно чтоб все необходимые документы составил юрист который знает все нюансы по таким делам.

ВАСИЛИЙ г. Якутск 09.11.2016, 06:35

Как составить договор купли продажи квартиры в рассрочку чтоб было обременение в пользу продавца пока не расплатится покупатель.

Указать условие о рассрочке платежа и составить к нему график оплаты полной стоимости квартиры. Услуги по составлению договора платные.

Как составить договор купли продажи квартиры в рассрочку чтоб было обременение в пользу продавца пока не расплатится покупатель.

Звоните поможем составить договор купли-продажи 8914-272-72-96

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос – позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Администратор печатает сообщение

Источник